田園別墅預售屋建案，毗連農地規劃未符合農業使用

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(記者林美玉/宜蘭報導)

坊間有不動產開發商將非都市甲種建築用地與毗連農牧用地共同規劃推出預售屋建案，毗鄰農牧用地規劃成田園景觀並廣告銷售，為避免有誤導購屋者認為合法使用，造成日後買賣糾紛，宜蘭縣政府消保官與農業處、建設處及地政處聯合抽查壯圍鄉建案「也趣」、三星鄉建案「千江悅」及冬山鄉建案「文化賞」，抽查結果三建案建築基地均為甲種建築用地，但廣告將毗連農牧用地共同規劃社區使用空間，規劃花園、景觀池、步道及停車空間等，不符農牧用地使用。

縣政府表示，根據消費者保護法規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，不動產開發商廣告上所規劃之公共設施應於日後完成建設一併移轉購屋者。又農業相關法令規定，農牧用地應作農業使用不得作非農業使用，違反者將依法處行為人或土地所有權人罰鍰及回復原狀之處分。此三件預售屋建案，不論不動產開發商依廣告公共空間完成施作或不施作，均對購屋消費者之權利造成極大影響。

縣政府又表示，冬山鄉建案「文化賞」建案，土地預定買賣合約書，以附件方式訂定個別磋商條款：「同意由賣方取得使用執照將農牧用地原規劃私設道路及部分空地，變更使用用途。…部份設施之施作與建築及農地農用相關法規有所牴觸，日後為建管或農政單位以違規使用由拆除或罰款者，賣方不負回復及繳交罰款之義務」顯然不動產開發商已知部分設施會涉違反建築或農業相關規定，並將責任移轉購屋者，該約定已違反其他法律強制或禁止之規定，應為無效。

宜蘭縣政府提醒民眾，購買預售屋時，不動產開發商所提供廣告應留存乙份以供交屋時對照，並留意廣告上有田園造景規劃部分是否為農牧用地，並請不動產開發商提供合法使用證明，或洽詢宜蘭縣政府農業處就廣告上設施是否為合法農業使用；另外於簽約時注意契約內容是否有將違規使用部分責任轉嫁買方，以避免日後爭議。